Immobilier professionnel, immobilier résidentiel : quelles différences ?

Agence immobilière, transaction immobilière, agent immobilier… Tous ces termes sont utilisés indistinctement que l’on parle de l’immobilier résidentiel ou de l’immobilier d’entreprise. Pourtant, chacun d’eux fluctue de façon totalement indépendante et semble ne pas appartenir au même marché. Faisons le point sur les différences qui séparent l’immobilier professionnel de l’immobilier résidentiel.

L’immobilier résidentiel, un marché qui fatigue

Le marché de l’immobilier résidentiel, qu’il s’agisse d’achat d’une résidence principale, ou d’investissement locatif, présente les signes caractéristiques d’un cycle en fin de hausse. Si les prix des biens immobiliers, neufs comme anciens sont au plus haut, le volume de transaction est au plus bas et ce, malgré des taux d’intérêt historiquement bas, à 1,5 % en moyenne sur 20,8 ans selon la Banque de France.

Immobilier professionnel, immobilier résidentiel : quelles différences ?

Pourtant, le besoin en logements est toujours très présent et l’incertitude pesant sur les marchés boursiers fait encore passer l’immobilier résidentiel comme une valeur refuge d’investissement. Mais dans les années à venir, certains experts craignent qu’une hausse des taux d’intérêt ne déclenche un nouveau cycle marqué par une baisse du marché immobilier qui pourrait s’avérer violente.

L’immobilier professionnel, un marché dynamique

Le marché de l’immobilier professionnel se découpe en trois grands secteurs : les bureaux, le commerce et les centres de vie. Chacun présente ses spécificités mais tous ont le même point commun : un fort dynamisme.

L’immobilier de bureaux, au plus proche des normes HQE

Aujourd’hui en France, environ 8 % du parc immobilier de bureaux est vacant. En cela, les gérants de ces parcs ont pu faire d’importantes rénovations pour les rendre plus économes en énergie. En conséquence, le parc de bureaux français est aujourd’hui le plus proche des nouvelles normes Haute Qualité Environnementale (HQE) et permet aux entreprises de réduire significativement leurs coûts énergétiques. Un pays central, des infrastructures modernes et des propriétaires qui n’hésitent pas à laisser se vider leurs bureaux pour pouvoir entreprendre d’importantes rénovations ; voilà les marqueurs de ce secteur porteur, pour lequel les entreprises sont prêtes à payer très cher la qualité et la situation de leurs locaux.

L’immobilier de commerces, un secteur solide

Les prix affichés des commerces de proximité et des centres commerciaux reflètent la forte hétérogénéité des revenus français. Cependant depuis quelques années, les commerces de proximité connaissent un regain d’intérêt qui les a amenés à un succès sans commune mesure. Dans les grandes métropoles, de nombreuses enseignes bien implantées résistent parfaitement au commerce en ligne et bénéficient de l’afflux des 80 millions de touristes qui voyagent en France chaque année.

L’immobilier des centres de vie, un secteur hétérogène

Les grands acteurs de l’immobilier professionnel français se penchent depuis quelques années maintenant sur le marché des centres de vie (crèches, cliniques, maisons de retraite médicalisées, etc.). Un secteur prioritaire, étroit et hétérogène, qui a subi en 2015 un énorme apport de capitaux pouvant encore aujourd’hui diminuer le rendement attendu. Également, des résidences pour seniors valides (60-80 ans) se construisent un peu partout sur le territoire : un marché qui se veut porteur, à condition de bien choisir sa localisation.

Pourquoi un tel déséquilibre entre immobilier d’entreprise et résidentiel ?

L’explication la plus probable que l’on trouve à tout cela est la différence de méthode d’évaluation des biens immobiliers. Dans l’immobilier résidentiel, les particuliers se réfèrent à une méthode par comparaison. Pour l’achat de leur résidence principale, appartement ou maison, ils regardent les prix appliqués sur leur secteur et le type de bien qu’ils recherchent puis estiment que si le coût de la résidence qui les intéresse est dans la moyenne, alors il s’agit d’un juste prix.

Dans l’immobilier professionnel en revanche, les investisseurs utilisent la méthode du rendement, qui est le résultat des loyers annuels sur la valeur du bien. Ainsi l’acheteur se fixe un prix maximum en fonction de son exigence de performance. Cette méthode est aussi utilisée, au moins inconsciemment, par les particuliers qui investissent dans le résidentiel locatif. C’est ce qui explique le rendement plus élevé de petites surfaces, qui sont davantage recherchées par les investisseurs, par rapport à de grandes surfaces, elles recherchées par les particuliers pour y vivre.